原状回復の精算で悩みやすいのが「経年変化」や「通常損耗」と借主負担の線引きです。本記事では、法律と国土交通省ガイドラインの考え方を起点に、借主・貸主・管理会社が共通認識を持てる判断手順を整理します。原状回復や敷金精算に関する情報は、国民生活センターでも公開されています。詳しくは国民生活センターの解説をご参照ください。
結論：経年変化・通常損耗は原則として借主負担ではない
民法621条は、通常の使用及び収益による損耗や経年変化は原状回復義務の対象外であることを明文化しています。したがって、通常の生活で生じる損耗や、時間の経過による経年変化については、原則として借主に原状回復義務はありません。参照：民法621条（国土交通省資料）
国土交通省『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）』でも、原状回復とは「借主の故意・過失、善管注意義務違反、通常使用を超える使用による損耗等」を復旧する考え方で、借りた当時の状態へ全面的に戻す趣旨ではないと整理されています。参照：原状回復ガイドライン（再改訂版）
また、経年変化や通常使用による損耗の修繕費用は賃料に含まれる考え方とされ、借主負担が生じる場合でも、クロスなど経過年数を考慮する対象については、建材・設備の価値が時間の経過とともに減少することを踏まえて、借主の負担割合を算定する考え方が示されています。参考：ガイドライン解説（経過年数の考え方）
原状回復の基本的な考え方や、貸主・借主の負担範囲を整理したい方は、「原状回復とは？意味・仕組み・基本の流れをまるごと整理」もあわせてご覧ください。
法律とガイドラインの位置づけ
原状回復の判断では、法律の原則とガイドラインの一般的基準を組み合わせて考えます。主な位置づけは次のとおりです。
- 法律（民法621条）：通常損耗・経年変化は原状回復義務から除外
- 国交省ガイドライン：費用負担と補修単位の考え方を事例とQ&Aで整理
実務ではこれらを総合し、個別事情に即して判断するのが基本線です。参照：国土交通省資料
経年変化・通常損耗の具体例と境目
経年変化・通常損耗に当たりやすい例（一般的な例示）
- 日照などによるクロス・畳・フローリングの変色
- 家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡
- テレビ・冷蔵庫などの後部壁面に生じる電気ヤケ
- 下地ボードの張替えが不要な程度の画鋲・ピン等の穴
境目になりやすい例（使い方次第で借主負担に近づく）
- 結露放置によるカビ・腐食（適切な換気・拭き取りを怠った場合）
- 多数の釘穴・ネジ穴、家具を引きずるなどして生じた床の傷
- 喫煙によるヤニ・臭いの付着、ペットによる傷・臭い
- 水漏れ・設備不具合の長期放置による二次被害の拡大
上記はあくまで典型例です。実際は「発生原因」「程度」「範囲」「経過年数」を合わせて判断します（後述）。
借主負担になるケースと判断の流れ
判断の全体像
- 原因は「故意・過失・通常使用を超える使用」か（はい→借主負担方向／いいえ→経年変化・通常損耗方向）
- 損耗の範囲と補修単位は妥当か（必要最小限の補修範囲か）
- 経過年数を考慮する対象かを確認し、借主負担額を算定する
この流れはガイドラインの基本線に沿う考え方です。参照：原状回復ガイドライン
故意・過失・通常使用を超える使用の典型例
次のようなケースは、通常使用の範囲を超える可能性が高く、借主負担方向で検討されやすい代表例です。
- 室内での喫煙によりヤニ汚れや臭いが強く残る
- ペットの引っかき傷や著しい臭気、マーキング跡
- 油はねの放置でキッチン周りが著しく汚損
- 結露やカビに気づきながら、換気・清掃・貸主への連絡など必要な対応を怠り、損傷が拡大した場合
- 重量家具の引きずりや無数のネジ穴など、通常使用を超える改変
いずれも個別には発生原因、損耗の範囲や程度、設備の経過年数を踏まえて負担割合を検討します。
ガイドラインにおけるA・B・A(+B)・A(+G)の考え方
国土交通省のガイドラインでは、損耗等を発生原因によって次のように整理しています。
- A：通常の住まい方・使い方をしていても発生すると考えられるもの
- B：借主の住まい方・使い方や管理などによって発生すると考えられるもの
- A(+B)：通常損耗として発生したものでも、その後の手入れや管理が不十分だったために損耗が発生・拡大したもの
- A(+G)：基本的には通常損耗にあたるものの、修繕によって建物の価値を増大させる要素が含まれるもの
原則としてAとA(+G)は貸主側の負担、BとA(+B)は借主側の負担として整理されています。ただし、実際の負担額は損傷の範囲や経過年数なども踏まえて判断します。
特約があるときの確認ポイント
特約がある場合でも、通常損耗・経年変化まで一律に借主へ転嫁するような定めは有効とならないことがあります。特約の有効性を判断する際は、特約の必要性・合理性に加え、借主が通常の原状回復義務を超える負担を負うことを認識し、その負担について合意しているかなどが重要になります。参照：ガイドラインQ&A（特約）
有効とされやすい特約の条件（例）
特約の趣旨・費用・範囲が具体的で、契約時に説明・合意が明確であることが前提になります。一般的に次のような内容は有効と判断されやすい傾向があります。
- 負担する費用や作業内容・範囲が具体的に記載されている
- 借主が通常の原状回復義務を超える負担であることを認識できる内容になっている
- 契約時に内容が説明され、借主が負担について合意している
もっとも、個別の記載方法や金額水準、説明状況によって結論は異なります。条項は具体的かつ合理的な内容に整えることが重要です。
有効性が問題になりやすい特約の例
一方で、次のような条項は、内容が不明確だったり、借主が具体的な負担内容を認識できなかったりする場合には、特約の有効性が問題になることがあります。
- 抽象的に「原状回復は全て借主負担」とだけ記すもの
- 金額や作業範囲・理由の説明がなく、消費者に一方的に不利な条項
条文が抽象的・包括的すぎる場合は、合意の明確性や相当性が欠けるとして問題になり得ます。契約書の文言と説明記録を必ず整備しましょう。
退去時のトラブルを避けるための準備と記録
合意形成をスムーズにするには、入居時からの記録と、退去時のチェック手順を揃えておくことが有効です。
入居時
- 引渡し直後に室内・設備の状態を写真・動画で記録（撮影日が分かる形）
- 入居時チェックシートで傷・汚れの有無を共有し、双方で保管
居住中
- 結露対策・換気・清掃など日常の手入れを継続
- 不具合や漏水等は早期に連絡し、放置による拡大を防ぐ
退去申出〜立会い
- 特約や更新時の取り交わし、注意喚起文書を事前に再確認
- 指摘箇所ごとに「原因・範囲・補修単位・経過年数」を現場で整理
- 精算根拠（見積書・単価・面積・作業範囲）を明細化して提示・確認
管理会社・オーナーの実務ポイント
精算根拠の明細化
指摘箇所ごとに、原因の整理、補修単位（部分補修の可否）、数量・単価、施工範囲、経過年数の考慮有無を明細化します。写真台帳と合わせて説明可能性を高めると、合意形成が進みやすくなります。
経過年数と補修単位の考え方
ガイドラインでは、クロスなど経過年数を考慮する対象について、時間の経過による価値の減少を借主負担の算定に反映する考え方が示されています。クロスなどの補修では、実際の施工範囲と借主が負担すべき範囲を分けて考えることが重要です。仕上がりの都合で広い範囲を張り替える場合でも、その工事費全額を当然に借主へ請求できるとは限りません。ガイドラインの補修単位や経過年数の考え方を踏まえて負担額を検討します。参考：経過年数の考え方
よくある質問
家具の設置跡や通常使用による床の摩耗は請求されますか？
家具の設置による床・カーペットのへこみや設置跡など、通常の生活で生じる損耗は原則として貸主負担です。一方、家具を引きずってできた傷など、借主の使い方が原因の損傷は借主負担となる可能性があります。
喫煙やペットの傷はどう扱われますか？
喫煙のヤニ・臭気やペットによる傷は、通常使用を超える使用の典型例として、借主負担方向で検討されるのが一般的です。範囲・程度・経過年数を合わせて精算します。参照：原状回復ガイドライン
クリーニング費用は特約があれば必ず借主負担ですか？
特約の内容が明確で、説明・合意があり、金額が相当といえる場合に限り有効と判断されることがあります。抽象的な条項は無効とされる例もあります。参照：ガイドラインQ&A（特約）
相談はどこにできますか？
自治体の消費生活センターや国民生活センターで、原状回復・敷金精算の相談を受け付けています。詳細は国民生活センターの案内をご確認ください。
退去精算で迷ったら「原因・契約内容・経過年数」を確認する
退去時の費用負担を判断するときは、まず傷や汚れが「通常損耗・経年変化」なのか、「借主の故意・過失や管理不足によるもの」なのかを確認します。そのうえで契約書や特約の内容を確認し、借主負担となる場合には、補修範囲や経過年数を踏まえて負担額を検討します。
写真や入居時の記録、見積書などの根拠を残し、負担の理由を明確にすることが、退去時のトラブル防止につながります。
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この記事の執筆・監修について
